11月11日，希腊政府正式发布《部长决定 214926/2025 号》，对黄金签证计划中涉及房产投资的若干程序进行了细化与补充说明，正式明确“商改住”项目的实施细则。

  此前，不少申请人在涉及商改住项目、文物或受保护建筑投资等特殊类型房产时，常常面临诸多不确定性困扰：材料准备毫无头绪，用途变更能否获得官方认可心里没底，甚至不清楚哪些文件属于必须提交范畴。

  这次新规的出台，精准聚焦并明确了这些让申请人头疼的细节问题，使得整个申请流程较以往更加透明清晰、切实可行。

“商改住” 投资的四大明确标准

  1、两类合规投资标的，覆盖多元选择

  新政明确将两类物业纳入黄金签证投资范围，打破了此前仅允许住宅投资的限制：

  商业物业改住宅：包括商铺、写字楼等传统商业地产，完成用途变更后即可作为投资标的；

  工业建筑改住宅：首次将工业仓储类建筑纳入 “商改住” 范畴，为投资者提供了更多高性价比选择。

  值得注意的是，新政未对商改住房产的面积作出限制，小户型物业同样可合法申请黄金签证，极大降低了投资门槛，满足不同家庭的预算需求。

  2、必备申请材料清单，标准化减少补件

  新政对申请文件提出了明确而细致的要求，确保投资行为的真实性与合规性。

  核心证明文件：工程师技术报告是关键，需明确标注用途变更的合法性与真实性，包括变更依据的建筑许可类型（大规模或小规模许可均认可）

  基础合规文件：城市规划局用途变更备案文件、房产不再用于经营的书面声明（首次申请及续签均需提交）

  工业转住宅额外材料：若投资工业建筑，需补充过去 5 年无工业运营的证明、DEDE 证书、E2 税务记录及电力连接证书（DEDDIE）

  通用材料：E9 财产申报、私人健康保险、2000 欧元申请费电子缴费凭证（e-paravolo）

  所有材料需经公证人或律师认证，新政强化了专业人士的法律责任，确保交易真实性，也为投资者规避了潜在风险。

  3、续签规范全面细化（防短租条款明确化）

  续签申请应提交：

  房产所有权持续性声明

  房产未用于短租平台（Airbnb 等）或经营活动的声明

  对于用途变更类房产需额外声明：“该物业仅用于住宅用途（Residential Use Only）”该条款的规范化将显著减少地方移民局间的执行偏差。

  4、七大投资路径及关键要求

  新部长令统一规定了黄金签证的七大投资路径及各自的要求：

  购买现房：需提供公证契约、登记证明、E9财产申报等材料。

  长期旅游租赁/分时度假：需提供长期租赁合同（10年以上）及EOT（旅游组织）批准或知悉函。

  继承/赠与房产：需提供公证人或律师出具的继承/赠与合法性证明。

  购买土地或农业用地：需提供买卖契约和登记证明。

  购地+新建：土地费用加建房费用合计需满足投资门槛，并持有合法建筑许可。

  用途变更类投资（商改住）：需提供工程师技术报告，证明原用途终止至少五年，以及相关用电记录和税务申报文件。

  修复文保建筑：需提供建筑许可、修复工程技术说明，且公证人证明书需标注文保建筑的官方编号。

“商改住”投资的独特优势

  希腊“商改住”新政的细化落实，为投资者提供了更灵活、多元的移民选择，消除了以往因标准不明而带来的不确定性。

  对中国申请人而言，最核心的优势是：在雅典等热门区域投资门槛已飙升至80万欧元的背景下，它开辟了一条仍能以25万欧元低成本获取希腊永居的清晰、合规路径。

  新政通过明确“商改住”项目的申请标准和法律依据，彻底消除了此前的政策模糊地带，让申请人能更安全地选购地段优越、性价比高的改造房产。

  并且新政正式认可了通过“小规模建筑许可”（小资质）进行改造的房产，这将会促进大量位于核心地段、价格低于同区域纯住宅的合规改造项目得以进入市场。

  如今，正是把握政策红利，实现海外身份与资产配置双重目标的良机。

  希腊黄金签证项目

  全家受益：一人申请，一家三代能同步获取绿卡，轻松实现家庭团聚与身份规划。

  购房获身份：仅需25万欧元起购置房产，既能拥有不动产，还能同步获得希腊身份，且房产可出租，收获稳定租金收益。

  申请门槛低：对申请人无语言、学历、经商背景方面的要求，申请条件十分宽松。

  出行便利：持有希腊黄金签证，可自由进出希腊以及其余29个申根国家，畅行欧洲无阻碍。

  子女教育优势：子女能获得华侨生身份，参加华侨生联考，以较低分数入读国内知名高校。

  居住自由：没有居住要求限制，申请人可根据自身需求，自由选择在欧盟国家或国内居住。

  福利优厚：可享受希腊优质的医疗资源和先进的教育福利，为家人的健康和孩子的成长保驾护航。

  获批迅速：申请周期较短，最快大约8个月就能成功获批，高效开启海外生活新篇章。