2025年11月11日，希腊政府在《政府公报》（ΦΕΚ B’
6014/2025）发布联合部长决定第214926/2025号文件，对黄金签证进行了全面的制度化更新。
该决定由国家经济与财政部、发展部、环境与能源部及移民与庇护部联合签署，被视为《5038/2023移民法典》实施以来最系统、最关键的一次规则完善。此次修订不仅解决了长期存在的制度空白，也为投资者提供了更清晰、统一、可操作的法律依据。
从法律框架迈向规范执行
自2023年《5038/2023移民法典》建立统一的投资居留体系以来，希腊黄金签证有了总体方向。但在实际执行中，部分投资类型一直缺乏明确的落地标准，例如商业用途改住宅、老建筑修复等，都属于过去审批中容易出现争议的领域。
此次联合部长决定（ΚΥΑ
214926/2025）正是为弥补旧版细则的不足而推出。该文件取代2024年3月的旧版规则，对投资类别、材料清单、技术审核、权责划分等内容进行了系统梳理。随着新规生效，黄金签证的全国审批流程首次实现法律层面的统一，有效避免了此前因地区差异或个案理解而产生的不一致问题。
商改住与文保修复纳入合规路径
1. 商业改住宅正式合法化
长期以来，“商改住”项目在市场上备受关注，但其用途变更是否满足居留许可标准缺乏权威法律依据。此次新规首次明确：
必须由注册工程师出具技术报告，确认房产用途已通过合法程序从商业变更为住宅；
用途变更须基于合法建筑许可证或施工许可；
若原为工业建筑，须提供相关证明，如E2税表或断电记录，显示该物业至少五年未用于工业活动；
用途变更发生在2024年4月5日之后，或虽早于该日期但许可在之后更新或修订，均视为符合要求；
续签时需提交声明，确认房产仍为住宅用途，且未作为企业注册地址或营业场所。
这意味着“商改住”从法律灰色地带正式进入黄金签证的合规体系，与传统住宅投资享有同等法律效力。
2. 文保建筑修复首次纳入投资范围
新规的另一项重要更新，是将文保建筑修复纳入可申请黄金签证的合法投资类别。
主要要求包括：
公证文件需明确标示该建筑在《政府公报》中的登记编号，确认其为正式保护建筑；
在首次续签时，需提交工程师报告，证明修复或重建工程已按规定完成。
这一举措使得历史建筑修复从市场实践转变为正式认定的投资方式，为参与城市更新和文化资产修复的投资者提供了正规通道。
七大投资路径全面细化
新版细则围绕七类投资方式建立了统一的文件要求与审查流程：
购买现房
长期租赁或分时度假
继承或赠与
购地建房
购地新建
商改住
文保建筑修复
针对每种投资类型，新规提供了明确的材料清单，包括公证契约、E9房产税申报、健康保险证明、电子缴费凭证（e-Paravolo
2000欧元）等。同时，律师、公证人和工程师需对交易真实性及技术文件的准确性承担法律责任，使投资审核从“经验管理”转向“责任管理”。
此外，这套标准也为未来全面启用的电子化审批平台（OΠΣ Μετανάστευσης）奠定了基础，使流程更加透明、可追溯。
新规的实际影响
1. 审批流程透明可控，监管体系进一步强化
统一的审查标准消除了地区差异，所有文件均需具备可审计性，专业人士承担明确法律责任，有助于减少不规范操作，提高审批一致性。
2. 改造类投资路径获得制度化认可
过去处于边缘地带的施工类、用途变更类和文保修复类投资，如今已具备法律地位。这不仅拓宽了投资边界，也鼓励市场开发更多城市更新类项目，使投资渠道更加多样化。
3. 政策方向稳定，对外释放持续开放信号
此次细则未涉及金额门槛调整，仍沿用此前的地区限额标准。政策稳定性增强，同时传递出希腊在全球投资移民普遍收紧背景下依旧保持开放态度的信号。
4. 过渡期申请人可选择主动升级
对于2024年3月至2025年11月之间提交申请的投资者，新规允许自愿适用新版标准，以便享有更顺畅的审批流程。此举为处于审理阶段的申请人提供了更多灵活选择。
联合部长决定第214926/2025号文件的发布，使希腊黄金签证的法律结构和执行路径实现了全面升级。从投资类别的系统梳理，到材料要求的统一标准，再到专业责任的明确划分，希腊正逐步构建更加透明、稳定、高度制度化的投资居留体系。
随着电子化审批平台的推进，新版黄金签证实践效果值得持续观察。对于关注欧洲投资居留政策的群体而言，此次改革不仅提升了政策的可预期性，也为未来的投资选择提供了更清晰的方向。
希腊购房移民商改住项目
希腊购房移民商改住项目目前是三大途径中投资门槛非常亲民的一项，仅需25万欧元的投资额。相比之下，常规住宅的投资门槛已分别攀升至40万欧元乃至80万欧元，商改住项目无疑提供了一个颇具吸引力的选择。
希腊25万欧房产投资政策：
投资保护性建筑，在续签居留许可时，建筑物的修复（按照保护建筑的要求）必须完成；
投资办公楼、健身房、图书馆、学校等商业用途的建筑改造后的住宅地产；
投资工业用途的建筑如工厂、仓库等改造后的住宅地产。（如果是工业性质，许可在变更前要有5年空置期）。
